不動産投資・購入の為の不動産用語情報

サブディビジョン（subdivision　土地分譲規制）

サブディビジョンとは、ゾーニングと同様に、アメリカの州政府から各地方自治体へ授権法に基づいて授権されるポリス・パワー（諸種の規制を行うための立法権限）の一つである。

ただしゾーニングが出来上がった画地の利用をコントロールする手法であるのに対して、サブディビジョンは土地を分割する段階で街路・街区のレイアウト、画地の規模・形態、供給処理施設、学校・公園等の公共的なサービス・空間の整備負担について、規制するものである。

商業不動産貸付（CM;Commercial Mortagage）

オフィスビルやショッピングセンターのような商業不動産を担保とした貸付のこと。

またこのような債権の証券化は、通常のABS等が小口債権を多数プールして証券化するものであったのに対し、商業不動産貸付は、大口で対象物件の数も少なく、個別性の強いものなので、個別のリスク審査が重要になる。

このような証券化商品を特定資産型（Specific Asset Type）という。

整理信託公社（RTC; Resolution Trust Corporation）

アメリカは1990年代初頭、不動産不況により、多額な不良債権を抱えた貯蓄貸付組合（S&L）が多数倒産した。

破綻した資産を処分・回収するため1989年8月に公的資産を投じて設立された機関が整理信託公社（RTC）である。

整理信託公社は1995年末の業務終了までに不動産証券化を通して約4,650億ドル(薄価)の資産のうち、約87％を回収した。

ゾーニング（land-use zoning）

アメリカの州政府は、ポリス・パワー、収用権、課税権の三つの権限を有する。

ポリス・パワーとは、州民の健康・安全・道徳・福祉を目的として諸種の規制を行うための立法権限をいう。

各地方自治体は、州政府の授権法による授権に基づいて、この立法権限を行使する。

土地利用規制を内容とするゾーニングの条例制定権はその一つである。

ゾーニングは、建築物の用途や規模、居住密度、オーブン・スペースなどを規制・誘導して、都市の形態を制御する手法である。

その目的は、互いに有害な効果を与える土地利用を区分・分離することを基本としながらも、都市問題・環境問題の深刻化に伴って、アメニティの実現や社会資本整備を伴う住宅供給の確保など公共の便益を積極的に実現する方向に拡大してきている。

しかし、土地収用問題・財源問題のために、その実現手法は禁止的手法だけでなく市場機構を活用する誘導的手法（非ユークリッド・ゾーニング）を採用する方向に拡大してきている。

宅地所有上限法（韓国）

個人及び法人が所有している一定規模の宅地面積限度を定め、1世帯（5人）当たりに都市計画区域内でソウル市を含む六大都市の場合、200坪（660㎡）、人口5万人以上地域で300坪（990㎡）、その他の地域で400坪（1,320㎡）を超過する宅地に対しては、法施行後2年猶予期間内に処分しない場合は4～6％、以後は7～11％の超過所有負担金が賦課される。

1990年3月2日より執行中である。

長期整備区域（Zone d´Amenagement Differe ZAD）

フランスの土地政策上の基本的制度のこと。

将来の整備事業の実施に備えるために、一定の区域を定めて先買権による土地取引規制を図ることを目的とする。

既存の制度優先市街化区域ZUPにより、先買権による土地投機阻止という目標は、ZUP区域では一応達せられたが、他方ZUP周辺部での土地投機現象に対処するために1962年の法律によって創設された。

ZADは、さしあたりは整備実施が確定していないが、将来的には市街化に伴う整備が必要となる区域について、先買権行使を通じて土地投機を阻止するのが制度の狙いであった。

したがって、先買権の行使機関はZUPの先買権よりも長期であるが、なお期間の限定が存在し、区域の設定は厳格な設定手続きに服し、先買不動産は、整備を実施されたのち、最終的には私的利用者に再譲渡される「公的取得・整備・再譲渡システム」が維持されている。

デューデリジェンス（Due Diligence）

米国では、投資家等は不動産投資にあたり、対象不動産に対する詳細な事前調査を不動産投資顧問会社等に要求している。

この当該調査を一般にデューデリジェンスと呼んでいる。

対象不動産に対する事前調査項目は、立地分析、デザインと機能分析、建物構造と状態検査、用途と使用状況、ビルのアメニティ、交通アクセス分析、近隣分析、市場の規模、潜在的需要、金融の仕組み、テナント、賃貸借契約書の内容、物件管理の状況、パフォーマンス、健康・安全、環境、違法性の有無等がある。

土地公概念関連法（韓国）

韓国では、1988年、土地投機の抑制と土地問題などを根本的に解決するために土地利用における公益性と社会性を強調する土地政策の基本となる土地公概念関連法といわれるものが制定された。

これは以下の三つの法律が中核になっている。

・個人１世帯当たり及び１法人当たりの土地（宅地）所有面積を制限する「宅地所有上限に関する法」。

・各種開発により正常地価上昇分を超えて発生する開発利益を負担金として賦課する「開発利益還収に関する法」。

・周辺地域の利用しない遊休地に対し地価上昇がある場合に適用される「土地超過利得税法」

このほかに、税源及び土地管理の円滑化と地域開発を効率的に推進するために「土地管理及び地域均衡開発特別会計法」がある。

土地公概念関連法は、韓国憲法第23条が規定している私有財産の保証と制限の範囲に合致する目的の範囲内で、土地が公共財として利用されていることを具体的に盛り込んでいるのが特徴的である。

関連用語　宅地所有上限法、開発利益還収法

土地使用権（中国）

改革開放策の流れのなか、1990年5月に、都市・鎮における国有土地所有権の払下・転売についての暫定条例が国務院により発布され、中国の土地使用制度は「土地使用権」を主体とする有償使用制度へと転換された。

中国の土地所有形態には、都市部の国家所有と農村の集団所有の2通りがある。

このうち「土地使用権払下げ」の対象となるのは国家所有土地に限られている。

この国有土地使用権には2種類の形式がある。

一つは有償譲渡による「払い下げ式土地使用権」で、これが、一般人に払い下げを受けられる「土地使用権」である。

もう一つは計画経済時代からの「行政割り当て式土地所有権」で、売買、賃貸、抵当権設定の対象にはならない。

土地超過利得法(韓国)

地価上昇利益を期待して個人、法人が保有している土地（遊休地）が課税対象であり、各種開発事業や社会・経済的要因によって正常地価上昇率を超過して上昇した場合、超過地価上昇利益の50％を還収する。

年間地価上昇率が正常上昇率の1.5倍以上の場合には1年ごとに予定課税し、かつ3年ごとに定期課税として清算する。

1990年1月1日より施行中であるが、1995年7月29日憲法裁判所により憲法に合致しないとの判定を受け、1993年定期課税以降、賦課が中断されている。

パートナーシップ（Partnership）

投資商品としての不動産の最も大きな特徴である売却によるキャピタル・ゲインと税メリットを、流動性はある程度犠牲にしても完全な形で享受できる投資形態のこと。

パートナーシップの基本的な形は、全員が無限責任を負担するジェネラルパートナーシップと呼ばれるものであるが、実際にはこのような無限責任を負担するジェネラルパートナー（GP）と出資額を限度に責任を負担するリミテッドパートナー（LP）からなる。

リミテッドパートナーシップが一般的に利用されている。

パッケージ・バルクセール（Package Bulk Sale）

一物件よりリスク分散が図られることから多数の物件をプールし、各物件を賃貸物件、更地物件、不良物件等に分類して、様々な組み合わせによる不動産価格を設定して売買すること。

Bプラン（ Bebauungs Plan地区詳細計画）

ドイツの連邦法典においては、市町村はFプラン(土地利用計画)に基づいて地区詳細計画を策定するものとしている。

Bプランは街区単位程度の小区レベルで土地の利用区分、公共施設、(道路、公園、駐車場等)の位置、建築利用の程度（建ぺい率、容積率等）等を詳細かつ総合的に定めるものである。

住民に対し法的拘束力をもつので「拘束的建設基本計画」ともいう。

Bプランは市町村の条例として決定され、上級行政庁の認可または届出を必要とし、一般市民に公告しなければならず、公告によって発効する。

関連用語　建設法典、Fプラン

モーゲージ・バック・セキュリティーズ（MBS：Mortgage backed　Securitites）

金融機関が自ら貸出した住宅ローンの中で、一定条件を満たすものをひとまとめにして政府系金融機関等へ売り渡し、それを政府系の金融機関等が補償し発行した証券のこと。

これは元となる住宅ローンの元利金支払いがそのまま証券を購入した投資家に直接支払われるためパスツール証券とも呼ばれる。

リート（REIT: Real Estate Investment Trust）

不動産投資の意味で、オフィスビルを購入するファンドを集めるに当たって、直接の持分でなくこれに投資する会社（SPC）を設立し、購入資金を株式で調達することとし、この株式を証券取引所に上場して一般の投資家から資金調達を行うような仕組みのこと。

この場合、リートの資産はオフィスビルのみなので、その株式価格は、オフィスビルが証券化されたことになり、賃料収入から経費を控除後、株式の配当として投資家に分配される。